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安得广厦千万间,不再因为征收拆迁居无定所

发布日期:2019-07-11浏览次数:20


在旧城改造或者城中村的征收拆迁项目实践中,越来越多的小众群体(门店权利人,商业房地产权利人,住改商权利人为代表的被征收人)与征收方的矛盾凸显,被制造成了“钉子户”,并不是这些被征收人不愿意,而是妥协的代价是毁掉一家的生计。

除开考虑地段因素,仅在某一个征收拆迁项目中,通俗地讲,征收拆迁中商铺价值体现在哪些方面?

(一)不同层次的商铺价值是不同的,层次对于商铺的价值影响相当大,征收拆迁中商铺的价值首当其冲体现在层次不同上。

对于大型商场的第二层商铺价值,它的售价可能是第一层的35%~50%,可能相差50%~5%,第二层与第三层可能相差0%~30,对于一般商铺来说,第二层为底层的40%~60%,然而对于旧城区或者城中村,当时购买的商铺是两层,而且是一个单价购买的,但当房屋征收拆迁的时候,评估机构出具的估价结果里却是按不同层不同的价格,大家明白个中道理,进行换算即可。

(二)影响商业房地产价格的主要实物状况

1.建筑品质及内部格局

商业房地产自身的建筑品质包括建筑结构、装饰装修、设施、建筑平面或空间利用的难易、可改造程度、外观乃至建筑物的临街门面宽窄等,它们对于商业房地产的经营有重要的影响。此外,商业房地产的内部格局是否有利于柜台、货架等的布置和购物人流的组织也对商业房地产的经营产生影响。例如一些大型商业用房往往要分割出租,其内部空间能否灵活地间隔对其收益产生较大影响。因此,对商业房地产进行估价时应充分重视其建筑品质、内部格局商业房地产的室内净高应适宜。净高偏低则难免产生压抑感,不利于经营。以上为书本上对于严格意义的商业房地产建筑品质与内部格局意义的分析解读,那么,对于征收拆迁实践中,我们的商铺价值更多或者仅仅体现在商铺的宽窄程度上,越宽的门店越有利于经营。

2.净高

若净高超过合适的高度,建筑成本会提高,也无助于房地产价值的提高。对于征收拆迁中,越高的门面越有利于出租和使用,对比标准商铺,对应补偿价值就相对来说要高一些。

3.面积

根据商业业态的差异、商业经营要求的不同,商业用房所需的经营面积会存在较大差异,如百货商店的经营面积一般需5000m2以上,超级市场500m2以上,而一般的临街店铺仅为几十平方米。因此对商业房地产进行估价时应区分不同的经营业态结构对面积的不同要求。征收拆迁中,对比面积大的商铺,你的小面积商铺单价自然要高一点。

4.装饰装修

装饰装修在商业房地产的价值中往往占有很大分量,特别是一些大型的综合商场、品牌经营商场等。因此,同样的商业用房,仅仅由于装饰装修不同,其价值会有很大的出入。此外,建筑结构构造因采用的材料不同,其价值也可能有很大的差异,但对于征收拆迁,装修是计入其中的一项补偿内容,此处大家特别需要注意装修过程中有无改增墙体,若有,一定要提出来要求补偿。

5、无形价值

如今是一个注重品牌、文化品味的时代,如果你经营的门店(农家乐、酒店),已经成为一个当地知名品牌,亦或者你的门店是一个知名品牌代理经营店,那么你在征收拆迁过程中一定需要对这一部分不可恢复,附属于有形商业房地产的无形价值提出补偿要求,或者对于代理过程中的毁约、违约所带来的损失提出补偿要求。


  

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